In questo articolo ti racconto di uno dei miei ultimi lavori, che può darti degli spunti importanti per la ristrutturazione.
Ti consiglio di leggerlo se stai pensando di fare un investimento che comporti la ristrutturazione di un immobile che non sia residenziale, da trasformare in residenziale.
Ciò che ti racconterò sono infatti sia i passaggi che le criticità che è meglio conoscere per avere consapevolezza delle limitazioni che incidono sui progetti e sulla loro realizzazione.
Questa ristrutturazione nel cuore di Brescia è stata una bella avventura iniziata con la consulenza per l'acquisto di questo immobile.
Si trattava di un deposito/magazzino di un negozio e necessitava pertanto, affinchè potesse diventare un'abitazione, di un cambio di destinazione d'uso con la realizzazione di opere (come potrai facilmente immaginare...Ok il trend loft, ma un magazzino è un magazzino!).
L'ambiente era unico, con solo un piccolo bagno di servizio.
Il primo passo è stato aver certezza che il magazzino potesse essere convertito in abitazione, dal punto di vista burocratico ancor prima che pratico.
Non è sempre detto, infatti, che questa conversione si possa fare!
Il secondo step è stato avere un'idea iniziale dell'ordine di grandezza di oneri di urbanizzazione e costo di costruzione.
Infatti alcuni interventi edilizi possono essere realizzati solo pagando la differenza tra gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria della destinazione di partenza e quella di arrivo.
Ogni Comune ha facoltà di normare sul tema, stabilendo le somme al mq che vanno corrisposte.
Oltre agli oneri c'è stato da corrispondere anche il costo di costruzione; anche questa voce ha importo variabile ed è una percentuale rispetto all'importo delle opere.
Si è anche preso atto del fatto che l'immobile era dotato di finestre un po' piccole rispetto agli standard attuali e che questo avrebbe condizionato la superficie delle stanze, dato che è necessario il rispetto del rapporto (r.a.i.) tra la superficie di una stanza e quella delle apertura che le danno luce ed aria.
In centro non era possibile modificare la facciata (come peraltro in gran parte dei contesti condominiali), per questo era importante essere a conoscenza fin da principio di tale "dettaglio".
Per il resto, è stato come sempre stimolante "giocare" a trovare le soluzioni migliori per ottenere il risultato, tanto più in questa situazione nella quale si partiva da una condizione open, senza stanze preesistenti.
Le planimetrie ti mostrano il risultato ottenuto e nelle fotografie vedi la situazione di partenza.
È stato realizzato anche un intervento di home staging virtuale, ovvero una rappresentazione del risultato finale, volto a far meglio comprendere il progetto.
Le finiture (parquet in rovere che non fosse schiarito, toni neutri per dare luminosità all'ambiente ecc.) e il tipo di ambientazione proposti hanno tenuto conto sia del target cliente che del contesto "classico" in cui si inseriva l'immobile.
Come immaginabile, trattandosi di ex-magazzino non ci sono state peculiarità (pavimenti, stucchi, modanature) da conservare.
Ma certamente c'è stato comunque tanto da valorizzare: dallo spazio, abbastanza limitato, all'esposizione, gli affacci.
Tutto per ottenere il miglior risultato perseguibile, nel rispetto dei vincoli normativi.
Questo specifico intervento ha richiesto anche di mettere mano agli elementi strutturali, per il rinforzo del solaio con putrelle in ferro.
Anche questo aspetto non è affatto da sottovalutare nel programmare un intervento di ristrutturazione!
Particolare attenzione è stata posta infine anche agli aspetti di isolamento acustico, oltre che termico.
Capita che l'acustica sia sottovalutata, avendo scarsa consapevolezza non solo dell'importanza del comfort acustico, ma anche che vi è una precisa normativa che ci dice come e cosa dobbiamo fare per essere nel pieno rispetto delle regole e non incorrere in problematiche di varia natura (fra le quali contestazioni da parte degli acquirenti, dato che con l'agibilità si dichiara il rispetto dell'intero compendio normativo, che include anche l'acustica!).
Infatti è importante sapere che qualsiasi elemento sul quale si interviene (es. rifacimento delle caldane) deve essere rinnovato nel rispetto della normativa vigente in tema di isolamento acustico.
Questo sia per assicurare il massimo comfort agli abitanti dell'immobile (in questo caso, ad esempio, c'erano consistenti rumori provenienti dall'esterno per la vicinanza di attività commerciali il che ha richiesto serramenti acusticamente idonei), sia per essere sicuri che nessuno possa contestare (vicini inclusi).
Conoscere queste problematiche è senz'altro il punto di partenza per evitare di incorrere in mancanze o errori che molto difficilmente si possono colmare o correggere a intervento finito.
