IL CONSULENTE TECNICO PER L'INVESTITORE IMMOBILIARE

In questo articolo approfondiremo il ruolo del "tecnico" (architetto, ingegnere o geometra) nell'investimento immobiliare e di come capire quando questa sia una delle figure chiave per impostare fin da principio le varie fasi tecniche del tuo investimento, senza perdere tempo e denaro  e traendo il massimo utile.


Ti parlerò pertanto di quali sono i passaggi chiave in cui ritengo molto importante e cruciale la presenza del tecnico; te ne parlo in quanto sono consulente tecnico e progettista che segue diversi investitori immobiliari il cui business è ristrutturare o costruire per vendere velocemente e con profitto.


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Iniziamo dunque con il chiederci: Ã¨ DAVVERO importante avere un tecnico di fiducia se ti occupi di investimenti immobiliari oppure puoi affidarti al "fai da te"?


QUALI SONO I PRO E CONTRO?

La percezione è che non affidarsi fin da subito ad un consulente tecnico professionista consente di ridurre le spese.


Ma è proprio vero?


Apparentemente sì.


Puoi andare a vedere l'immobile da solo, farti dare la documentazione dall'agente immobiliare e, soprattutto se si tratta di un appartamento in condominio e non prevedi grossi interventi, avere la sensazione che non ci saranno imprevisti.

Questo può bastare se le opere sono di ordinaria manutenzione.

Ancora mi ricordo di quella volta che ho affiancato un mio Cliente nella selezione di un appartamento da ristrutturare, come investimento.

Per fortuna mi chiamò almeno prima di fare la proposta d'acquisto...

Se non lo avesse fatto non avrebbe mai scoperto quello che sto per dirti...


Se le opere sono di straordinaria manutenzione...

Se hai intenzione di rivalutare l'immobile con opere di manutenzione straordinaria che si limitino al rifacimento bagni, rifacimento impianti, sostituzione pavimenti, puoi avere la percezione che nell'immediato non ti serva essere affiancato da un tecnico, proprio come per la manutenzione ordinaria.



Lo stesso se le opere che hai in mente sono semplicemente la sostituzione di sanitari, piastrelle, serramenti.


Quelle che ti ho elencato, infatti, sono opere che puoi realizzare in edilizia libera, quindi, tutt'al più, basterà una comunicazione in Comune (C.I.L.).


Ma sopra ti stavo raccontando di quella volta che il mio Cliente mi chiamò giusto un attimo prima di firmare la sua prima proposta d'acquisto per investimento.


Non aveva intenzione di fare grossi stravolgimenti. Gli bastava unire due stanze demolendo una semplice tramezza per dare più luce all'ambiente, rendendolo più funzionale e appetibile sul mercato.


Come dargli torto: quelle due stanze separate svalutavano enormemente quell'immobile, per ragioni non solo di spazi, ma anche di esposizione degli ambienti.


Ma veniamo al dunque...



SE LE OPERE SONO PIÚ INVASIVE


Se però le opere di valorizzazione immobiliare che hai in mente prevedono di toccare la distribuzione degli spazi, ingrandire il bagno, ricavare una stanza in più o unire due ambienti, sappi che si tratta di una manutenzione straordinaria che richiede la presentazione di una pratica edilizia (C.I.L.A., nella maggior parte dei casi, S.C.I.A. se le opere interessando anche la componente strutturale).


Non è detto che tutto ciò che dal punto di vista "pratico" appare semplice, sia poi tecnicamente e normativamente fattibile.


Infatti, come ti stavo raccontando prima, solo chiamandomi in tempo il mio Cliente ha potuto comprendere che dal punto di vista della normativa edilizia NON era possibile unire quelle due stanze, perchè non raggiungevano i corretti rapporti di aeroilluminazione.


Se avesse fatto quella proposta d'acquisto, sarebbe stata non solo avventata, ma anche un grave danno per la sua vendita, non essendo possibile "tirare fuori" le potenzialità di quell'appartamento.


Il punto è: Contattare il professionista solo nel secondo caso (opere edili) ed evitare nel primo (ordinaria manutenzione)?


IL CONSIGLIO


Il consiglio è di non chiamare il tuo tecnico solo ad immobile selezionato o, peggio ancora, acquistato. 


Ciò anche se l'intervento previsto è minimale e in edilizia libera.

Il mio Cliente voleva fare opere edili e grazie al suo buonsenso mi ha contatta per scoprire in tempo di non poterle fare.

Inutile dire che si è salvato da un pessimo investimento.

Ma spesso le insidie sono ben più nascoste e ci sono anche se non hai intenzione di fare opere e vuoi solo dare "una rinfrescata" per poi rivendere bene e velocemente.


L'abuso edilizio

la difformità edilizia più o meno rilevante


l'assenza di agibilità


la mancanza di titolo autorizzativo o la sua incompletezza


la non fattibilità di modifiche che sembravano banali (vedi la storia che ti ho raccontato...)



sono solo alcuni dei problemi che si potranno affacciare e che comprometteranno i tuoi sforzi.


Senza contare i problemi più "concreti": finestre troppo piccole o sfavorevoli per il progetto che hai in mente, cambi di destinazione d'uso non valutati, solai inadeguati ai nuovi carichi che si instaureranno con le modifiche previste.


Ma, soprattutto e prima di tutto...

il ruolo chiave del tecnico è individuare le potenzialità inespresse dell'immobile


non solo per quanto riguarda il suo miglior utilizzo, più funzionale e razionale, ma anche per quanto riguarda le possibilità edificatorie o di rivalutazione, a volte nascoste o non di immediata individuazione.



In sostanza, il compito del tuo tecnico è aiutarti nell'individuare e trasformare un grezzo di diamante in un diamante perfetto.


Ora che ti ho spiegato come il ruolo del tecnico non sia solo quello di fare pratiche edilizie ma, ancor prima, di evitarti problemi in ogni fase del tuo intervento edilizio, anche se pensi solo ad acquistare e rivendere ricordati di scaricare la tua copia in regalo del report in ebook qui sotto.