COSA CHIEDERE AL TUO TECNICO?

Questo articolo parla della Due Diligence (letteralmente "dovuta diligenza") Immobiliare.

Ti descrivo dunque il processo attraverso il quale l'Imprenditore Immobiliare ha modo di valutare la fattibilità e la bontà dell'investimento.

Per questo lo ritengo il primo passo per essere certo di acquisire un immobile che non ti darà problemi.

L'indagine approfondita del fabbricato, che tocca diversi aspetti dei quali dei quali ti parlo anche in altri articoli qui sul blog, inizia con una serie di audit, cioè di valutazioni indipendenti per ottenere prove e valutarle con obiettività al fine di valutare se i criteri predefiniti siano rispettati.



QUALI AUDIT CI SONO NELLA D.D. IMMOBILIARE?

In pratica?!
Nella Due Diligence l'audit è di tre tipologie:

documentale

di analisi
di sopralluogo

L'audit documentale ha come scopo quello di determinare quale sia la documentazione importante, indispensabile e quale quella di secondaria importanza da reperire e/o ottenere.


L'audit documentale indaga la documentazione:


URBANISTICA
EDILIZIA
CATASTALE
AMMINISTRATIVA
IMPIANTISTICA
STRUTTURALE
AMBIENTALE
ENERGETICA
MANUTENTIVA




QUANTE E QUALI INDAGINI FARE?

La risposta è: dipende!

Ad esempio, per un rudere o un'unità collabente è facile immaginare come non abbia senso andare alla ricerca di documentazione energetica o impiantistica.
Ogni fabbricato ha una sua storia, che è importante ricostruire per impostare nel modo corretto gli interventi migliorativi, prima di effettuare l'investimento.


GLI ERRORI DA NON COMMETTERE!

Un errore comune è quello di limitarsi a considerare il Catasto come documento che faccia fede.

Ma può rivelarsi un errore che può costarti caro anche fare solo la ricerca presso l'Ufficio Tecnico Comunale, quando si tratta di reperire la documentazione edilizio-urbanistica.
Soprattutto nei Comuni delle città (ad esempio in quello di Brescia), la documentazione ante 1967 viene conservata in Archivio di Stato.

Perciò, sia che l'accesso agli atti presso l'Ufficio Tecnico dia risultato positivo (si trovi qualcosa!) sia che si tratti di un accesso negativo (non si trova documentazione), l'iter corretto è quello di estendere la ricerca all'Archivio di Stato (o all'ante '67, ovunque si trovi), facendosi guidare anche da altri elementi; quali, ad esempio, l'atto di compravendita, la documentazione catastale o semplicemente da un'analisi visiva del contesto urbano e del fabbricato.

LE RICERCHE CHE SALVANO I PROGETTI


Per esperienza posso affermare che ho potuto dimostrare la legittimità di balconi o aperture in facciata, che altrimenti sarebbero stati considerati come modifiche non autorizzate, pertanto difformità da rimuovere, grazie a questa approfondita analisi.