Come evitare i rischi se sei un Investitore Immobiliare

LO DICIAMO?

Massì, oggi la dico!

Non me ne volere, se sei imprenditore o investitore immobiliare, ma oggi voglio aprire il vaso di Pandora.

Voglio condividere con te alcune riflessioni (se vuoi approfondirle anche tu, prenota 20 minuti al telefono con me) sulle quali mi confronto con i miei investitori immobiliari e le motivazioni, le spiegazioni che do quando mi chiedono:

"Perchè mi fai fare questa cosa che non fa nessuno?"

"L'agente immobiliare mi ha detto che non hai mai visto fare questo"

"Ho sentito dei colleghi investitori e mi dicono che non lo hanno mai fatto!".

Le premessa di questo discorso sono:

  • tratto i tuoi soldi e i tuoi interessi come fossero miei (non ti chiederei mai di buttarli in qualcosa di inutile)
  • "si è sempre fatto così", "non l'ho mai fatto" non sono risposte con fondamenta tecniche.

Detto questo, andiamo al dunque in modo sintetico.

Con ogni probabilità se sei qui:

  1. Ristrutturi per rivendere
  2. Hai un budget da rispettare
  3. Ogni intoppo è un costo
  4. Non vuoi avere problemi con l'acquirente
In molti si focalizzano sui punti 1, 2 e 3, senza pensare che ormai l'acquirente finale ha a sua disposizione INFINITE possibilità di informazione, rese accessibili non solo dalla conoscenza personale o dalla sua rete di conoscenze (tutti conosciamo almeno un geometra, architetto o ingegnere, giusto?), ma anche dall'online.

Dai video, dalle piattaforme dove chiedere consigli a degli esperti, dai forum, dalla divulgazione tecnica egregiamente prodotta da molte piattaforme web dedicate non solo ai professionisti del settore, ma anche ad un'utenza che, senza competenze specifiche, vuole chiarirsi le idee su alcuni temi tecnici.

E veniamo per questo al punto 4.

"Non vuoi avere problemi con l'acquirente" è un concetto che alcuni (soprattutto i neofiti dell'investimento immobiliare) ritengono sia circoscritto solo all'immediato.

Ad esempio, "Non voglio che il compratore avanzi pretese in fase di lavori in corso" oppure
"Non voglio che il compratore faccia questioni sul colore delle pareti o sul parquet che ho già ordinato" o, ancora, "Non voglio che ci siano imperfezioni e difetti visibili".

In realtà però il pericolo maggiore non è la questione che può sorgere nell'immediato o nel breve termine, non è ciò che è visibile ad occhio, ma spesso è il problema che emergerà a immobile venduto.

E non credere che la cosa non ti riguardi...
Ormai sempre più spesso come tecnici ci capita di fornire consulenze a clienti privati che, acquistato un immobile ristrutturato, lamentano difetti emersi abitandoci o non  dell'immediatezza dell'acquisto: fessurazioni nei pavimenti, formazione di muffe, rumori che filtrano dall'esterno o dall'unità immobiliare del vicino, ecc.
Su chi si rivalgono, se non su chi li ha realizzati, anche se si tratta di un "privato", che aveva comunque la responsabilità di farli eseguire a regola d'arte?

Uno dei motivi di queste (spesso valide e condivisibili) lagnanze è il fatto che si è omesso qualcosa.
Qualche esempio?


  • non sono stati installati serramenti acusticamente adatti a quella specifica zona
  • non è stata isolata acusticamente quella controparete
  • non è stato posato il tappetino fonoassorbente nel rifacimento del massetto (e se il vicino dell'unità sottostante lamenta di sentire i miei passi ha ragione)
  • lo scarico del wc non è stato correttamente posato, adottando accorgimenti di abbattimento acustico in modo da non arrecare disturbo mentre ho ospiti a tavola e uno di loro va in bagno
  • non è stato installato il silenziatore acustico nelle prese di aerazione e ogni minimo rumore filtra (anche se apparentemente non dovrebbe...)
  • il battiscopa è stato posato in modo solidale al pavimento (mandando in fumo tutti gli accorgimenti adottati per desolidarizzare!)
  • l'isolamento termico di quella parete/controparete (o del "cappotto") è stato fatto "a sentimento", perchè il pittore dice che sa come farlo (ma non come calcolarlo, n.d.r.)
O, ancora, non sono state rispettate le norme di abbattimento delle barriere architettoniche (e può sempre accadere di doversene accorgere - stampelle? sedia rotelle temporanea?)

Ciò che voglio comunicare è che proprio perchè il tuo LAVORO è acquistare, ristrutturare e rivendere, proprio perchè tu non sei l'utente finale del progetto, ma lo è qualcun altro che, giustamente, sarà anche critico rispetto a un immobile che ha profumatamente pagato, è necessaria la massima accortezza, il rispetto di ogni singola normativa specifica.

A maggior ragione all'Investitore Immobiliare di qualità va perciò in coscienza proposto e caldeggiato il rispetto delle normative, anche se a volte ciò viene visto come un ostacolo, come un orpello o un vezzo da tecnici.

In realtà, lo ribadisco, l'attenzione ai tanti aspetti tecnici e tecnico/normativi non un inutile dispendio di risorse, ma, anzi, per te:

  • la prima formula di tutela del tuo investimento
  • un modo diverso di fare le cose (o sei del partito del "si è sempre fatto così"?)
  • un plusvalore da comunicare ai potenziali acquirenti (esempio, "Questo immobile ha superato il collaudo acustico: avrai il massimo comfort acustico qui dentro")
  • la garanzia di non dover tornare a risolvere "magagne", mancanze o errori
  • la serenità di poter passare al prossimo investimento, concentrando la tua attenzione a qualcosa che rende, non a ciò che fa perdere tempo e risorse!
SE PENSI DI AVER BISOGNO DI UNA MIA CONSULENZA PER IL TUO PROSSIMO INVESTIMENTO O SE HAI DEI DUBBI SU QUELLO IN CORSO, SCRIVIMI.

Ti manderò un breve questionario online per capire se e come posso esserti di aiuto.

Conviene affidarsi al Tecnico dell'Impresa?

Sei un investitore immobiliare e acquistare, ristrutturare e rivendere è il tuo business e, giustamente, vuoi ottimizzare i costi.

Scegliere il Tecnico "suggerito" dall'Impresa è la strada giusta?

Non credo di avere la verità in mano per poter dare una risposta univoca a questa domanda (voce fuoricampo: ma forse la Deontologia professionale e il buon senso una risposta l'hanno!), ma mi limito a fare qualche riflessione insieme a te facendo riferimento ad articoli riportati nel Codice Deontologico degli Ordini professionali.


Dal Codice Deontologico dell'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Brescia:
art. 21.1

L’ingegnere non svolge prestazioni professionali in condizioni di incompatibilità con il proprio stato giuridico, né quando il proprio interesse o quello del committente o datore di lavoro siano in contrasto con i suoi doveri professionali.

Si tratta di un concetto ricorrente nei Codici Deontologici di tutte le figure professionali (ing., arch., geom.) indipendentemente dall'Ordine di appartenenza.

Altri Ordini sono forse più diretti ed espliciti in merito!
Ne cito uno...

art. 32.c.1 Codice Deontologico dell'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Cagliari:

Costituisce indebita interferenza tra interessi economici e professione, rilevante ai sensi degli art.5 e 6, il comportamento del Professionista che stabilisce con Imprese e Società patti attinenti i servizi da queste ultime, rese a favore del proprio committente.

In buona sostanza il concetto che viene veicolato è che il Tecnico ha il dovere professionale e deontologico di tutelare al 100% gli interessi del Committente, senza interferenza alcuna, di alcuna natura (interessi economici, professionali ecc.).

In sostanza, se ti stai ponendo la domanda iniziale, mi limiterei a chiedermi:

  • Questo professionista potrà essere completamente indipendente e imparziale?
  • Mi sentirò tutelato/a:  mi segnalerà errori, difformità di esecuzione dell'opera da parte dell'impresa?
  • In cantiere questo professionista sarà il mio braccio, il mio occhio, la mia bocca?
  • Avrà come unico scopo il mio interesse?
In tutto ciò, non c'è forse il rischio che, con la convinzione di risparmiare, si vada invece incontro ad un braccio di ferro dove non c'è un VERO "soggetto terzo" che vigili sull'operato di impresa e artigiani vari, senza valutare la convenienza di talune scelte per alcuni di loro?

Passo e chiudo!
Per una consulenza, per capire se posso essere il "non Tecnico dell'Impresa" adatto a te, facciamo quattro chiacchiere.



Cambio di destinazione d'uso SENZA opere

Quello di cui tratterò in modo sintetico in questo articolo è una procedura amministrativa che spesso capita di dover fare a chi si occupa di investimento immobiliari.

Non è inusuale, infatti, voler trasformare un immobile direzionale in residenziale o viceversa.

In questo caso parleremo di una trasformazione che non richieda opere di natura edilizia; quindi il caso di un intervento leggero, come potrebbe essere la trasformazione di un'abitazione in uno studio professionale.

Diverso è il caso più "massiccio" laddove siano richieste opere, delle quali tratterò in altro articolo dedicato.
Il cambio di destinazione d'uso senza opere dunque è, anzitutto, una procedura di natura urbanistica, alla quale si fa seguire la regolarizzazione dal punto di vista catastale.
Si tratta di una procedura amministrativa che viene definita "semplice", ma che di fatto richiede comunque l'ausilio di un tecnico.
Anzitutto devono essere fatte le opportune verifiche di natura urbanistica, per appurare se lo strumento di pianificazione urbanistica consenta quel tipo di destinazione nella specifica zona e, più ancora, nel fabbricato interessato.

La procedura che sto per descrivere è relativa a Regione Lombardia e fa riferimento alla L.R. 12/2005, art. 52.
Per altre regioni, fare riferimento alla specifica normativa di zona.

Successivamente, a verifiche andate a buon fine, va considerato se negli ultimi 10 anni (a ritroso, dunque) sull'immobile sia stati effettuati interventi edilizi (quindi attività edilizia che vada oltre la semplice ordinaria manutenzione).
Nel caso in cui siano stati eseguiti lavori andrà corrisposto il contributo di costruzione nella misura massima relativa alla nuova destinazione (es. direzionale).
Diversamente il contributo si "limiterà" a colmare la differenza onerosa (oneri di urbanizzazione primaria e secondaria) tra la vecchia destinazione d'uso e la nuova destinazione d'uso (es. oneri direzionale - oneri residenziale). Essi variano a seconda delle quote per mq. stabilite dall'Amministrazione Comunale.

Nel caso del passaggio inverso, da direzionale (esempio uffici) a residenziale, solitamente il "saldo" è in negativo, quindi non è dovuto alcun contributo.



Un punto cruciale è la verifica degli spazi da destinarsi a parcheggio.
Nel passaggio da residenza ad ufficio l'unità immobiliare in qualche modo può generare un aggravio del carico urbanistico, per esempio con il transito e la sosta di un numero maggiorato di automobili.

Per tale ragione è richiesto di verificare che vengano rispettate o che in alcuni casi vengano maggiorate le superfici a parcheggio.
Ciò in base a quanto previsto dallo strumento di pianificazione territoriale, che normalmente le determina in percentuale rispetto alla superficie lorda di progetto del fabbricato nel suo complesso.

Altro nodo critico, accertarsi che siano rispettati i requisiti di abbattimento delle barriere architettoniche, che possono essere differenti a seconda della tipologia di attività che si andrà ad insediare nei locali.
Si spazia dall'accessibilità, alla visitabilità passando per l'adattabilità.


Anche in questo caso credo appaia chiaro che sia indispensabile avvalersi di un tecnico che si sappia districare trasversalmente in materie che vanno dall'urbanistica all'edilizia, con una chiara conoscenza della (sempre trascurata...) normativa in tema di barriere architettoniche...che in questo caso ha un ruolo non trascurabile nel determinare se la conversione d'uso si possa o meno fare!


Infine la pratica dovrà essere corredata da una serie di documenti, qui di seguito elencati a puro titolo informativo, ma da verificarsi caso per caso e Comune per Comune:


- Copia estratto del P.G.T.;
- Copia della planimetria catastale;
- Copia della visura catastale;
- Planimetria quotata dell'immobile, indicando destinazioni d'uso dei locali, superfici, rapporti aeroilluminanti, posizione dei sanitari, eventuali canne fumarie.

L'accessibilità come valore aggiunto

Ormai qualche anno fa, in un caldo mercoledì di marzo, discutevo la mia tesi di laurea la cui tematica era la compatibilità tra il recupero/ristrutturazione e il Design for All, ovvero l’accessibilità del progettato.

Mi rendo conto che negli anni il mercato mi ha dimostrato che il Design for All interessa a pochi.
Lo chiamano Universal Design, ma di Universale, semplice, intuitivo, equo ha ben poco.
Eppure, mi dico, la sua applicazione in ambito edilizio porterebbe tali benefici che potrebbero essere anche differenzianti nel panorama dell’offerta immobiliare.

Credits

Forse quello che spesso si ignora e sottovaluta è che tutti invecchieremo, che tutti potremmo romperci una gamba, dover trascorrere del tempo su una sedia a rotelle, avere un figlio e doverlo trasportare nel passeggino, avere difficoltà motorie o di percezione, di qualsiasi natura.

Se è vero che l’appartamento da ristrutturare in condominio senza ascensore (o senza nemmeno la possibilità di prevederlo) non tra beneficio da una progettazione di questo tipo, il fabbricato che presenta già elementi di accessibilità sì, se si interviene solo su un’unità immobiliare.

Chiaro che il discorso cambia se l’intervento è ben più ampio ed è rivolto al fabbricato nel suo complesso: in tal caso fare Design for All è una concreta possibilità.

Invece il tema dell’Accessibilità è ancora visto come un inutile balzello.

Una tavola da imbastire “alla bell’è meglio” tanto per presentare la pratica edilizia, spesso senza avere la completa conoscenza di quello che si fa e della norma che sta dietro.
Con  soluzioni che dovrebbero dare una rappresentazione di accorgimenti per rendere facilmente adattabili i locali ad esigenze specifiche, ma in realtà sono “campate per aria” e significherebbero ri-ristrutturare il tutto.

Una sorta di stuccatura per sistemare i difetti.

Quando invece il “Progettare per Tutti”  Ã¨ una “progettazione per l’individuo reale, inclusiva ed olistica, che valorizza le specificità di ognuno, coinvolgendo la diversità umana nel processo progettuale” (cit. DFAItalia, che vi invito a visitare).

Tra qualche giorno riapriranno i cantieri e inizieranno nuove sfide.

Una di queste per noi progettisti credo possa essere “educare” i nostri Investitori, i nostri Clienti dando loro gli strumenti necessari per capire quali potrebbero essere i vantaggi del progettare in maniera olistica, a 360°.

Lo fanno in molti? No.
Richiede investimenti aggiuntivi? No, è solo uno sforzo progettuale (chiaro, non parlo di casa domotica…quella li richiede)

Può essere un valore aggiunto? Io credo di sì.


Ristrutturazione senza togliere pavimenti

La domanda alla quale risponderò in questo articolo è:

È POSSIBILE RISTRUTTURARE UNA CASA  SENZA SNATURARLA, SENZA DEMOLIRE I PAVIMENTI?


La la risposta più comune che ti sentirai dire è NO, ma non è la vera risposta...

Ciò che normalmente accade quando si ristruttura una casa o un appartamento è quello che vedi nell'immagine qui sotto: i pavimenti e gli strati sottostanti (il sottofondo e il massetto) vengono rimossi per provvedere al rifacimento degli impianti, recuperando i necessari centimetri per il loro passaggio.

Successivamente si coprono gli impianti con una gettata di calcestruzzo, fino a creare un nuovo piano perfettamente orizzontale sul quale posare la pavimentazione.

Questa pratica è vivamente consigliata nei bagni, dove c'è un significativo passaggio di tubazioni (scarichi, tubi che portano acqua corrente, passaggi di impianto elettrico).




Sicuramente, in linea generale, è la soluzione che meglio garantisce un lavoro a regola d'arte e la planarità del nuovo pavimento.




In bagno la mole impiantistica è così consistente che vale senz'altro la pena di rimuovere completamente gli strati di cui abbiamo parlato sopra per potersi muovere con comodità con l'impiantistica e garantire le corrette pendenze agli scarichi.


Una soluzione alternativa è quella di demolire solo parzialmente i pavimenti e gli strati sottostanti.


In tal caso si procede ad effettuare delle "tracce", ovvero delle spaccature studiate ad hoc per consentire il passaggio impiantistico, senza rimuovere tutta la pavimentazione.

È una soluzione da privilegiare in ambienti in cui non si sia un massiccio passaggio impiantistico.


In tal caso chiaramente il pavimento non verrà comunque preservato, ma ci saranno comunque costi di rimozione, smaltimento e rifacimento degli strati sottostanti.

Il problema, però, si pone quando non vuoi, o non puoi, rimuovere i pavimenti.

Magari perchè sono di pregio, particolarmente belli, oppure storici o, ancora, caratteristici.

Magari perchè hai valutato che per quell'immobile sono una caratteristica che il tuo Cliente in Target apprezzerebbe molto; un dettaglio che fa la differenza!

Spesso capita nelle case dei primi '900 di vedere meravigliosi seminati veneziani, cementine o pregiati parquet; ma anche in quelle di epoche più recenti si possono riscontrare pavimenti più interessanti e caratteristici di molti dei giorni nostri e che possono attrarre il giusto Cliente.

Come fare, in tali casi, a rinnovare la casa, rimodernarne gli spazi spostando tramezze e mantenere i pavimenti?


Premesso che non esiste la "formula magica" e non si può pretendere di cambiare la distribuzione delle stanze mantenendo intonsi tutti i pavimenti, esistono trucchi e strategie per conservarne buona parte.

Ciò che fa la differenza è progettare fin da subito nell'ottica di non voler disperdere tutto il passato; al contrario si deve impostare una progettazione mirata, specifica per case che abbiano caratteristiche che si desidera mantenere.

Si può pensare a passaggi in muratura, in cartongessi, o altre tecniche che consentano di intervenire il meno possibile a terra, anche se si spostano tramezze.

Ma anche spostarsi a terra può essere fatto in modo efficace e compatibile con la conservazione e la valorizzazione di parte delle pavimentazioni.

Ciò che è fondamentale fare sempre, ma in questi casi più che mai, è l'analisi preliminare della situazione (una sorta di diagnosi) e la definizione del percorso da seguire per raggiungere l'obiettivo.

Questo step consente di non spendere inutilmente soldi per sostituire tutti i pavimenti e soprattutto di non trovarsi nella condizione di doverlo fare per forza solo perchè non si è impostata la giusta strategia fin da principio, perdendo una fetta di potenziali acquirenti che sarebbero stati ben disposti a investire in una finitura di pregio.


Il valore da preservare spesso non è solo o unicamente un valore intrinseco (es. seminati alla veneziana, cementine d'epoca, palladiane, parquet, piastrelle di pregio decorativo), ma Ã¨ anche "narrativo": ciò che ci raccontano quei materiali, quelle peculiarità.

In tal modo generiamo emozioni e conserviamo il carattere e l'unicità di quella casa...

Se cerchi una consulenza tecnica per il tuo intervento immobiliare, che sia volto anche alla valorizzazione e alla conservazione del bello, fissa una tua videochiamata con me!




Credits
A presto,
Federica

Ing. Federica Brodini
Fondatrice @ IMprenditore IMmobiliare

Home Staging vs Home Staging Virtuale

In questo articolo metterò a confronto l'Home Staging, così normalmente viene inteso, con l'Home Staging Virtuale.

Faccio una premessa: mi sono interessata di Home Staging fin da tempi non sospetti, qualche anno fa ormai.
Feci formazione nell'ambito Home Staging, partecipai anche alla vita associativa di un nutrito gruppo di home stager e fu un'esperienza indubbiamente arricchente.

Ciò detto, pendo si potermi sbilanciarenel fare un confronto tra Home Staging e Home Staging Virtuale.



Home Staging Virtuale: lo chiamiamo render?

Iniziamo con il dire che quando si pensa ad Home Staging Virtuale spesso lo si liquida come "render".

Se è vero che un possibile strumento per fare Home Staging che non sia fisico è lo strumento del rendering, è pur vero che non basta.

Immobili di pregio

Premesso che:
1. esiste un target Cliente che apprezza i pavimenti d'epoca, anche non necessariamente di valore, ma comunque di pregio decorativo
2. non esiste la "formula magica" e non si può pretendere di cambiare la distribuzione delle stanze mantenendo intonsi tutti i pavimenti
ci sono comunque trucchi e strategie per conservarne parte (o buona parte) a seconda del grado di intervento.
Ciò che fa veramente la differenza è progettare fin da subito nell'ottica di non voler disperdere tutto il passato.


Al contrario si deve impostare una progettazione mirata, specifica per le caratteristiche architettoniche o decorative che si desidera mantenere.
Ciò che è fondamentale fare sempre (ma in questi casi più che mai!) è l'analisi preliminare della situazione: una sorta di diagnosi, che prevede poi la definizione del percorso da seguire per raggiungere l'obiettivo.
Questo step consente di non allocare inutili risorse nella sostituzione di tutti i pavimenti (cosa che magari non si vorrebbe affatto fare!) e soprattutto di non trovarsi nella condizione di doverlo fare per forza, rinunciando ad un Cliente in target, di alto livello.

Progettazione nel momento della distanza

In questi giorni di forzato e doveroso arresto ho pensato di dedicare del tempo anche a rivedere la fluidità del mio modo di lavorare.
Oltre che alle attività professionali che posso esercitare senza uscire dallo studio (progettazione, computi metrici...) di lavori per i quali avevo già effettuato il sopralluogo, mi sto dunque prodigando a rendere più snello il mio modo di lavorare.
Al momento ho scaricato qualche piccola App, che può venire in aiuto nella professione.
Quello che ho capito da questa esperienza è (anche) che lavorare in cloud aiuta moltissimo...
Quali sono le migliorie che ho introdotto?
Le condivido, con l'auspicio che altri colleghi progettisti o, in generale, professionisti, vogliano condividere le loro.
1) Google Drive: immancabile: ogni Cliente ha accesso alla sua cartella con me condivisa, dove carico materiale di utilità (PDF delle tavole, documenti vari, fotografie di cantiere, catastali ecc...)
2) APP "Ufficio Web": per registrare i sopralluoghi in cantiere, come Direttore Lavori.
Posso caricarvi osservazioni, conformità/difformità, annotazioni, prescrizioni e fotografie.
3) APP "atWorK": per tenere traccia delle ore di lavoro dedicate ad ogni attività, specificando di cosa mi sono occupata.
4) APP "GroupCal" o anche Google Calendar: in entrambi i casi generano un calendario che si può condividere con il Cliente (in particolare l'investitore immobiliare e con impresa e artigiani), integrabile anche con iCalendar. Sembra un banale calendario, ma la sua "forza" sta nel consentire una visualizzazione che ricorda il Cronoprogramma (il diagramma di Gantt).
Quindi, di fatto, se ad es. dal 3/4 al 9/4 in cantiere deve intervenire l'idraulico, sul calendario vedrò una "barra" colorata con scritto "idraulico" e potrò specificare le lavorazioni che esegue.
Insomma, un semplice e agile cronoprogramma a portata di cellulare e, soprattutto, di tutti gli attori. Per non costringere gli altri a scaricare o acquistare APP specifiche per Gantt.
5) APP "Zoom meeting": per fare videoconferenze (anche registrabili) che consentano di condividere anche il desktop. Utile per discutere in tempo reale modifiche ai progetti in corso.
Un'altra cosa che sto facendo in questo periodo, oltre a portare avanti lavori già in corso ed eseguibili dal pc, è fare Studi di Fattibilità "a distanza" e "in tempo reale" a 4 mani con il cliente.
Con la condivisione del mio schermo io e il Committente possiamo lavorare "a 4 mani" su una planimetria catastale abbozzando idee e modifiche, che sono utili anche per un'analisi dei costi di massima, in fase di fattibilità.
Il tutto viene effettuato nel corso di una videochiamata o di una semplice telefonata: basta che il mio interlocutore abbia un pc, un tablet o uno smartphone a portata di mano.
Anche lui/lei in tempo reale potrà apportare modifiche, indicare o evidenziare elementi sulla planimetria, proprio come me, durante la nostra chiamata.
Mostro ciò che accade nel breve video di 4 minuti :-) che trovi qui sopra 👆👆👆


L'isolamento acustico nelle ristrutturazioni

In questo articolo ti parlo dell'importanza  della componente "acustica" in un intervento di valorizzazione immobiliare, specifica per la vendita, e del perchè sia fondamentale non trascurare questo aspetto, soprattutto se ristrutturi case per investimento.


Chiarirò:

1. Come incide all'atto pratico sugli interventi edilizi di ristrutturazione

2. Perchè un investitore immobiliare deve aver chiara l'importanza dell'acustica


Facendo un (rapido) excursus, premetto che, sebbene la normativa in tema di acustica esista da lunga data (D.P.C.M. del 5.12.1997), in questo intervallo temporale (ben 23 anni) è stata in gran parte disattesa e, solo negli ultimi anni, parzialmente recepita, specie negli interventi di nuova costruzione.

Vero è che la normativa non è ancora stata resa capillare e, a parte una norma UNI e un decreto del 2017, poco si è fatto.

Tuttavia la norma c'è.

Non possiamo ignorarla.



Per dare una "stretta" sul tema, in Regione Lombardia Ã¨ stata provvidenziale la modulistica regionale unificata, che ha inserito tra le dichiarazioni demandate al progettista quella che attesta se l'intervento rientri o meno nell'ambito di applicazione del D.P.C.M.


E, più ancora, la "resa dei conti" è nella modulistica della S.C.A. (Segnalazione Certificata per l'Agibilità), ove si chiede sempre al professionista (completamente a suo onere) se siano stati o meno osservati i requisiti acustici passivi degli edifici.


TITOLI EDILIZI NEGLI IMMOBILI ANTE 67

[Per una trattazione più approfondita della materia si rimanda al Blog dell'Ing. Carlo Pagliai sul tema della conformità, dal quale sono stati tratti e semplificati i concetti qui espressi]

Se anche tu hai avuto a che fare con l'argomento Conformità Urbanistica, avrai forse sentito la diffusa credenza che "se l'immobile è ante '67" gli è "permesso" di non avere titolo edilizio.


Questa "opinione comune" è una conclusione pericolosa e affrettata, che può comportare conseguenze insidiose.

LA LEGGE SUL CONDONO

Il fraintendimento deriva forse da una mala interpretazione (o, meglio, da un'impropria estensione) di ciò che prevede la Legge n. 47/1985 (nota come "Condono Nicolazzi"), promulgata in tema di sanatoria di abusi edilizi.


All'art. 17 della Legge n. 47/1985 il Legislatore afferma che gli atti di trasferimento, o quelli di costituzione o scioglimento di comunione tra vivi, riguardanti immobili edificati successivamente all'emanazione della Legge 47 sono nulli se non vengono indicati in atto (a cura di parte venditrice) gli estremi della "concessione ad edificare" o della "concessione in sanatoria".


Tuttavia l'art. 40 della medesima norma concede una deroga; recita infatti:
"Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 [...] può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo [...] attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967".


IL CONSULENTE TECNICO PER L'INVESTITORE IMMOBILIARE

In questo articolo approfondiremo il ruolo del "tecnico" (architetto, ingegnere o geometra) nell'investimento immobiliare e di come capire quando questa sia una delle figure chiave per impostare fin da principio le varie fasi tecniche del tuo investimento, senza perdere tempo e denaro  e traendo il massimo utile.


Ti parlerò pertanto di quali sono i passaggi chiave in cui ritengo molto importante e cruciale la presenza del tecnico; te ne parlo in quanto sono consulente tecnico e progettista che segue diversi investitori immobiliari il cui business è ristrutturare o costruire per vendere velocemente e con profitto.


Se vuoi conoscere la mia strategia per far ottenere risultati di sicuro e profittevole successo agli investitori immobiliari con cui lavoro, non dimenticare di iscriverti alla newsletter.

Iniziamo dunque con il chiederci: Ã¨ DAVVERO importante avere un tecnico di fiducia se ti occupi di investimenti immobiliari oppure puoi affidarti al "fai da te"?


QUALI SONO I PRO E CONTRO?