Cambio di destinazione d'uso SENZA opere

Quello di cui tratterò in modo sintetico in questo articolo è una procedura amministrativa che spesso capita di dover fare a chi si occupa di investimento immobiliari.

Non è inusuale, infatti, voler trasformare un immobile direzionale in residenziale o viceversa.

In questo caso parleremo di una trasformazione che non richieda opere di natura edilizia; quindi il caso di un intervento leggero, come potrebbe essere la trasformazione di un'abitazione in uno studio professionale.

Diverso è il caso più "massiccio" laddove siano richieste opere, delle quali tratterò in altro articolo dedicato.
Il cambio di destinazione d'uso senza opere dunque è, anzitutto, una procedura di natura urbanistica, alla quale si fa seguire la regolarizzazione dal punto di vista catastale.
Si tratta di una procedura amministrativa che viene definita "semplice", ma che di fatto richiede comunque l'ausilio di un tecnico.
Anzitutto devono essere fatte le opportune verifiche di natura urbanistica, per appurare se lo strumento di pianificazione urbanistica consenta quel tipo di destinazione nella specifica zona e, più ancora, nel fabbricato interessato.

La procedura che sto per descrivere è relativa a Regione Lombardia e fa riferimento alla L.R. 12/2005, art. 52.
Per altre regioni, fare riferimento alla specifica normativa di zona.

Successivamente, a verifiche andate a buon fine, va considerato se negli ultimi 10 anni (a ritroso, dunque) sull'immobile sia stati effettuati interventi edilizi (quindi attività edilizia che vada oltre la semplice ordinaria manutenzione).
Nel caso in cui siano stati eseguiti lavori andrà corrisposto il contributo di costruzione nella misura massima relativa alla nuova destinazione (es. direzionale).
Diversamente il contributo si "limiterà" a colmare la differenza onerosa (oneri di urbanizzazione primaria e secondaria) tra la vecchia destinazione d'uso e la nuova destinazione d'uso (es. oneri direzionale - oneri residenziale). Essi variano a seconda delle quote per mq. stabilite dall'Amministrazione Comunale.

Nel caso del passaggio inverso, da direzionale (esempio uffici) a residenziale, solitamente il "saldo" è in negativo, quindi non è dovuto alcun contributo.



Un punto cruciale è la verifica degli spazi da destinarsi a parcheggio.
Nel passaggio da residenza ad ufficio l'unità immobiliare in qualche modo può generare un aggravio del carico urbanistico, per esempio con il transito e la sosta di un numero maggiorato di automobili.

Per tale ragione è richiesto di verificare che vengano rispettate o che in alcuni casi vengano maggiorate le superfici a parcheggio.
Ciò in base a quanto previsto dallo strumento di pianificazione territoriale, che normalmente le determina in percentuale rispetto alla superficie lorda di progetto del fabbricato nel suo complesso.

Altro nodo critico, accertarsi che siano rispettati i requisiti di abbattimento delle barriere architettoniche, che possono essere differenti a seconda della tipologia di attività che si andrà ad insediare nei locali.
Si spazia dall'accessibilità, alla visitabilità passando per l'adattabilità.


Anche in questo caso credo appaia chiaro che sia indispensabile avvalersi di un tecnico che si sappia districare trasversalmente in materie che vanno dall'urbanistica all'edilizia, con una chiara conoscenza della (sempre trascurata...) normativa in tema di barriere architettoniche...che in questo caso ha un ruolo non trascurabile nel determinare se la conversione d'uso si possa o meno fare!


Infine la pratica dovrà essere corredata da una serie di documenti, qui di seguito elencati a puro titolo informativo, ma da verificarsi caso per caso e Comune per Comune:


- Copia estratto del P.G.T.;
- Copia della planimetria catastale;
- Copia della visura catastale;
- Planimetria quotata dell'immobile, indicando destinazioni d'uso dei locali, superfici, rapporti aeroilluminanti, posizione dei sanitari, eventuali canne fumarie.

L'accessibilità come valore aggiunto

Ormai qualche anno fa, in un caldo mercoledì di marzo, discutevo la mia tesi di laurea la cui tematica era la compatibilità tra il recupero/ristrutturazione e il Design for All, ovvero l’accessibilità del progettato.

Mi rendo conto che negli anni il mercato mi ha dimostrato che il Design for All interessa a pochi.
Lo chiamano Universal Design, ma di Universale, semplice, intuitivo, equo ha ben poco.
Eppure, mi dico, la sua applicazione in ambito edilizio porterebbe tali benefici che potrebbero essere anche differenzianti nel panorama dell’offerta immobiliare.

Credits

Forse quello che spesso si ignora e sottovaluta è che tutti invecchieremo, che tutti potremmo romperci una gamba, dover trascorrere del tempo su una sedia a rotelle, avere un figlio e doverlo trasportare nel passeggino, avere difficoltà motorie o di percezione, di qualsiasi natura.

Se è vero che l’appartamento da ristrutturare in condominio senza ascensore (o senza nemmeno la possibilità di prevederlo) non tra beneficio da una progettazione di questo tipo, il fabbricato che presenta già elementi di accessibilità sì, se si interviene solo su un’unità immobiliare.

Chiaro che il discorso cambia se l’intervento è ben più ampio ed è rivolto al fabbricato nel suo complesso: in tal caso fare Design for All è una concreta possibilità.

Invece il tema dell’Accessibilità è ancora visto come un inutile balzello.

Una tavola da imbastire “alla bell’è meglio” tanto per presentare la pratica edilizia, spesso senza avere la completa conoscenza di quello che si fa e della norma che sta dietro.
Con  soluzioni che dovrebbero dare una rappresentazione di accorgimenti per rendere facilmente adattabili i locali ad esigenze specifiche, ma in realtà sono “campate per aria” e significherebbero ri-ristrutturare il tutto.

Una sorta di stuccatura per sistemare i difetti.

Quando invece il “Progettare per Tutti”  Ã¨ una “progettazione per l’individuo reale, inclusiva ed olistica, che valorizza le specificità di ognuno, coinvolgendo la diversità umana nel processo progettuale” (cit. DFAItalia, che vi invito a visitare).

Tra qualche giorno riapriranno i cantieri e inizieranno nuove sfide.

Una di queste per noi progettisti credo possa essere “educare” i nostri Investitori, i nostri Clienti dando loro gli strumenti necessari per capire quali potrebbero essere i vantaggi del progettare in maniera olistica, a 360°.

Lo fanno in molti? No.
Richiede investimenti aggiuntivi? No, è solo uno sforzo progettuale (chiaro, non parlo di casa domotica…quella li richiede)

Può essere un valore aggiunto? Io credo di sì.


Ristrutturazione senza togliere pavimenti

La domanda alla quale risponderò in questo articolo è:

È POSSIBILE RISTRUTTURARE UNA CASA  SENZA SNATURARLA, SENZA DEMOLIRE I PAVIMENTI?


La la risposta più comune che ti sentirai dire è NO, ma non è la vera risposta...

Ciò che normalmente accade quando si ristruttura una casa o un appartamento è quello che vedi nell'immagine qui sotto: i pavimenti e gli strati sottostanti (il sottofondo e il massetto) vengono rimossi per provvedere al rifacimento degli impianti, recuperando i necessari centimetri per il loro passaggio.

Successivamente si coprono gli impianti con una gettata di calcestruzzo, fino a creare un nuovo piano perfettamente orizzontale sul quale posare la pavimentazione.

Questa pratica è vivamente consigliata nei bagni, dove c'è un significativo passaggio di tubazioni (scarichi, tubi che portano acqua corrente, passaggi di impianto elettrico).




Sicuramente, in linea generale, è la soluzione che meglio garantisce un lavoro a regola d'arte e la planarità del nuovo pavimento.




In bagno la mole impiantistica è così consistente che vale senz'altro la pena di rimuovere completamente gli strati di cui abbiamo parlato sopra per potersi muovere con comodità con l'impiantistica e garantire le corrette pendenze agli scarichi.


Una soluzione alternativa è quella di demolire solo parzialmente i pavimenti e gli strati sottostanti.


In tal caso si procede ad effettuare delle "tracce", ovvero delle spaccature studiate ad hoc per consentire il passaggio impiantistico, senza rimuovere tutta la pavimentazione.

È una soluzione da privilegiare in ambienti in cui non si sia un massiccio passaggio impiantistico.


In tal caso chiaramente il pavimento non verrà comunque preservato, ma ci saranno comunque costi di rimozione, smaltimento e rifacimento degli strati sottostanti.

Il problema, però, si pone quando non vuoi, o non puoi, rimuovere i pavimenti.

Magari perchè sono di pregio, particolarmente belli, oppure storici o, ancora, caratteristici.

Magari perchè hai valutato che per quell'immobile sono una caratteristica che il tuo Cliente in Target apprezzerebbe molto; un dettaglio che fa la differenza!

Spesso capita nelle case dei primi '900 di vedere meravigliosi seminati veneziani, cementine o pregiati parquet; ma anche in quelle di epoche più recenti si possono riscontrare pavimenti più interessanti e caratteristici di molti dei giorni nostri e che possono attrarre il giusto Cliente.

Come fare, in tali casi, a rinnovare la casa, rimodernarne gli spazi spostando tramezze e mantenere i pavimenti?


Premesso che non esiste la "formula magica" e non si può pretendere di cambiare la distribuzione delle stanze mantenendo intonsi tutti i pavimenti, esistono trucchi e strategie per conservarne buona parte.

Ciò che fa la differenza è progettare fin da subito nell'ottica di non voler disperdere tutto il passato; al contrario si deve impostare una progettazione mirata, specifica per case che abbiano caratteristiche che si desidera mantenere.

Si può pensare a passaggi in muratura, in cartongessi, o altre tecniche che consentano di intervenire il meno possibile a terra, anche se si spostano tramezze.

Ma anche spostarsi a terra può essere fatto in modo efficace e compatibile con la conservazione e la valorizzazione di parte delle pavimentazioni.

Ciò che è fondamentale fare sempre, ma in questi casi più che mai, è l'analisi preliminare della situazione (una sorta di diagnosi) e la definizione del percorso da seguire per raggiungere l'obiettivo.

Questo step consente di non spendere inutilmente soldi per sostituire tutti i pavimenti e soprattutto di non trovarsi nella condizione di doverlo fare per forza solo perchè non si è impostata la giusta strategia fin da principio, perdendo una fetta di potenziali acquirenti che sarebbero stati ben disposti a investire in una finitura di pregio.


Il valore da preservare spesso non è solo o unicamente un valore intrinseco (es. seminati alla veneziana, cementine d'epoca, palladiane, parquet, piastrelle di pregio decorativo), ma Ã¨ anche "narrativo": ciò che ci raccontano quei materiali, quelle peculiarità.

In tal modo generiamo emozioni e conserviamo il carattere e l'unicità di quella casa...

Se cerchi una consulenza tecnica per il tuo intervento immobiliare, che sia volto anche alla valorizzazione e alla conservazione del bello, fissa una tua videochiamata con me!




Credits
A presto,
Federica

Ing. Federica Brodini
Fondatrice @ IMprenditore IMmobiliare

Home Staging vs Home Staging Virtuale

In questo articolo metterò a confronto l'Home Staging, così normalmente viene inteso, con l'Home Staging Virtuale.

Faccio una premessa: mi sono interessata di Home Staging fin da tempi non sospetti, qualche anno fa ormai.
Feci formazione nell'ambito Home Staging, partecipai anche alla vita associativa di un nutrito gruppo di home stager e fu un'esperienza indubbiamente arricchente.

Ciò detto, pendo si potermi sbilanciarenel fare un confronto tra Home Staging e Home Staging Virtuale.



Home Staging Virtuale: lo chiamiamo render?

Iniziamo con il dire che quando si pensa ad Home Staging Virtuale spesso lo si liquida come "render".

Se è vero che un possibile strumento per fare Home Staging che non sia fisico è lo strumento del rendering, è pur vero che non basta.

Immobili di pregio

Premesso che:
1. esiste un target Cliente che apprezza i pavimenti d'epoca, anche non necessariamente di valore, ma comunque di pregio decorativo
2. non esiste la "formula magica" e non si può pretendere di cambiare la distribuzione delle stanze mantenendo intonsi tutti i pavimenti
ci sono comunque trucchi e strategie per conservarne parte (o buona parte) a seconda del grado di intervento.
Ciò che fa veramente la differenza è progettare fin da subito nell'ottica di non voler disperdere tutto il passato.


Al contrario si deve impostare una progettazione mirata, specifica per le caratteristiche architettoniche o decorative che si desidera mantenere.
Ciò che è fondamentale fare sempre (ma in questi casi più che mai!) è l'analisi preliminare della situazione: una sorta di diagnosi, che prevede poi la definizione del percorso da seguire per raggiungere l'obiettivo.
Questo step consente di non allocare inutili risorse nella sostituzione di tutti i pavimenti (cosa che magari non si vorrebbe affatto fare!) e soprattutto di non trovarsi nella condizione di doverlo fare per forza, rinunciando ad un Cliente in target, di alto livello.

Progettazione nel momento della distanza

In questi giorni di forzato e doveroso arresto ho pensato di dedicare del tempo anche a rivedere la fluidità del mio modo di lavorare.
Oltre che alle attività professionali che posso esercitare senza uscire dallo studio (progettazione, computi metrici...) di lavori per i quali avevo già effettuato il sopralluogo, mi sto dunque prodigando a rendere più snello il mio modo di lavorare.
Al momento ho scaricato qualche piccola App, che può venire in aiuto nella professione.
Quello che ho capito da questa esperienza è (anche) che lavorare in cloud aiuta moltissimo...
Quali sono le migliorie che ho introdotto?
Le condivido, con l'auspicio che altri colleghi progettisti o, in generale, professionisti, vogliano condividere le loro.
1) Google Drive: immancabile: ogni Cliente ha accesso alla sua cartella con me condivisa, dove carico materiale di utilità (PDF delle tavole, documenti vari, fotografie di cantiere, catastali ecc...)
2) APP "Ufficio Web": per registrare i sopralluoghi in cantiere, come Direttore Lavori.
Posso caricarvi osservazioni, conformità/difformità, annotazioni, prescrizioni e fotografie.
3) APP "atWorK": per tenere traccia delle ore di lavoro dedicate ad ogni attività, specificando di cosa mi sono occupata.
4) APP "GroupCal" o anche Google Calendar: in entrambi i casi generano un calendario che si può condividere con il Cliente (in particolare l'investitore immobiliare e con impresa e artigiani), integrabile anche con iCalendar. Sembra un banale calendario, ma la sua "forza" sta nel consentire una visualizzazione che ricorda il Cronoprogramma (il diagramma di Gantt).
Quindi, di fatto, se ad es. dal 3/4 al 9/4 in cantiere deve intervenire l'idraulico, sul calendario vedrò una "barra" colorata con scritto "idraulico" e potrò specificare le lavorazioni che esegue.
Insomma, un semplice e agile cronoprogramma a portata di cellulare e, soprattutto, di tutti gli attori. Per non costringere gli altri a scaricare o acquistare APP specifiche per Gantt.
5) APP "Zoom meeting": per fare videoconferenze (anche registrabili) che consentano di condividere anche il desktop. Utile per discutere in tempo reale modifiche ai progetti in corso.
Un'altra cosa che sto facendo in questo periodo, oltre a portare avanti lavori già in corso ed eseguibili dal pc, è fare Studi di Fattibilità "a distanza" e "in tempo reale" a 4 mani con il cliente.
Con la condivisione del mio schermo io e il Committente possiamo lavorare "a 4 mani" su una planimetria catastale abbozzando idee e modifiche, che sono utili anche per un'analisi dei costi di massima, in fase di fattibilità.
Il tutto viene effettuato nel corso di una videochiamata o di una semplice telefonata: basta che il mio interlocutore abbia un pc, un tablet o uno smartphone a portata di mano.
Anche lui/lei in tempo reale potrà apportare modifiche, indicare o evidenziare elementi sulla planimetria, proprio come me, durante la nostra chiamata.
Mostro ciò che accade nel breve video di 4 minuti :-) che trovi qui sopra 👆👆👆


SINTESI SUGLI IMMOBILI ANTE 67

In questo breve video ho fatto una sintesi relativa alla questione degli immobili "ante 67", ovvero quegli immobili la cui costruzione è iniziata prima del 1967.

Nel video cerco rispondere ai più diffusi dubbi in materia.

Dubbi spesso generati da un'erronea interpretazione della normativa, ma che sono i punti chiave per avere la garanzia di non incorrere in enormi e limitanti errori quando si interviene su un immobile datato.

Se vuoi approfondire quanto illustrato nel video, ti invito anche a leggere questo articolo.





L'isolamento acustico nelle ristrutturazioni

In questo articolo ti parlo dell'importanza  della componente "acustica" in un intervento di valorizzazione immobiliare, specifica per la vendita, e del perchè sia fondamentale non trascurare questo aspetto, soprattutto se ristrutturi case per investimento.


Chiarirò:

1. Come incide all'atto pratico sugli interventi edilizi di ristrutturazione

2. Perchè un investitore immobiliare deve aver chiara l'importanza dell'acustica


Facendo un (rapido) excursus, premetto che, sebbene la normativa in tema di acustica esista da lunga data (D.P.C.M. del 5.12.1997), in questo intervallo temporale (ben 23 anni) è stata in gran parte disattesa e, solo negli ultimi anni, parzialmente recepita, specie negli interventi di nuova costruzione.

Vero è che la normativa non è ancora stata resa capillare e, a parte una norma UNI e un decreto del 2017, poco si è fatto.

Tuttavia la norma c'è.

Non possiamo ignorarla.



Per dare una "stretta" sul tema, in Regione Lombardia Ã¨ stata provvidenziale la modulistica regionale unificata, che ha inserito tra le dichiarazioni demandate al progettista quella che attesta se l'intervento rientri o meno nell'ambito di applicazione del D.P.C.M.


E, più ancora, la "resa dei conti" è nella modulistica della S.C.A. (Segnalazione Certificata per l'Agibilità), ove si chiede sempre al professionista (completamente a suo onere) se siano stati o meno osservati i requisiti acustici passivi degli edifici.


TITOLI EDILIZI NEGLI IMMOBILI ANTE 67

Se anche tu hai avuto a che fare con l'argomento Conformità Urbanistica, avrai forse sentito la diffusa credenza che "se l'immobile è ante '67" gli è "permesso" di non avere titolo edilizio.


Questa "opinione comune" è una conclusione pericolosa e affrettata, che può comportare conseguenze insidiose.

LA LEGGE SUL CONDONO

Il fraintendimento deriva forse da una mala interpretazione (o, meglio, da un'impropria estensione) di ciò che prevede la Legge n. 47/1985 (nota come "Condono Nicolazzi"), promulgata in tema di sanatoria di abusi edilizi.


All'art. 17 della Legge n. 47/1985 il Legislatore afferma che gli atti di trasferimento, o quelli di costituzione o scioglimento di comunione tra vivi, riguardanti immobili edificati successivamente all'emanazione della Legge 47 sono nulli se non vengono indicati in atto (a cura di parte venditrice) gli estremi della "concessione ad edificare" o della "concessione in sanatoria".


Tuttavia l'art. 40 della medesima norma concede una deroga; recita infatti:
"Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 [...] può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo [...] attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967".


IL CONSULENTE TECNICO PER L'INVESTITORE IMMOBILIARE

In questo articolo approfondiremo il ruolo del "tecnico" (architetto, ingegnere o geometra) nell'investimento immobiliare e di come capire quando questa sia una delle figure chiave per impostare fin da principio le varie fasi tecniche del tuo investimento, senza perdere tempo e denaro  e traendo il massimo utile.


Ti parlerò pertanto di quali sono i passaggi chiave in cui ritengo molto importante e cruciale la presenza del tecnico; te ne parlo in quanto sono consulente tecnico e progettista che segue diversi investitori immobiliari il cui business è ristrutturare o costruire per vendere velocemente e con profitto.


Se vuoi conoscere la mia strategia per far ottenere risultati di sicuro e profittevole successo agli investitori immobiliari con cui lavoro, non dimenticare di iscriverti alla newsletter.

Iniziamo dunque con il chiederci: Ã¨ DAVVERO importante avere un tecnico di fiducia se ti occupi di investimenti immobiliari oppure puoi affidarti al "fai da te"?


QUALI SONO I PRO E CONTRO?

COS'È IL REPORT DI DUE DILIGENCE

In questo articolo ti parlo di come essere sicuro che l'immobile che acquisti per fare il tuo investimento immobiliare sia rivendibile senza problemi in modo che tu possa massimizzare l'investimento senza dilatazioni delle tempistiche a causa di imprevisti e difformità.


Ti racconterò quali sono i punti importanti che deve contenere un rapporto di Due Diligence, in base alla mia esperienza di Consulente Tecnico non solo per Imprenditori e privati, ma anche nell'ambito giudiziario.


Se hai già letto gli articoli che parlano di Due Diligence Immobiliare avrai ormai capito che la Due Diligence non è altro che un processo articolato, composto da svariate analisi non solo documentali, ma anche inerenti i luoghi e il fabbricato.


IN PRATICA, COSA SUCCEDERÀ ALLA FINE DI QUESTE ANALISI?



La risposta è semplice: 

ti verrà consegnato un Report di Due Diligence Immobiliare, nel quale saranno contenute